雨漏りが発生する前に！防水工事の重要性と点検チェックリスト｜スタッフブログ｜岡山市のマンション・アパート修繕・防水工事は大規模修繕岡山にお任せ

Q1. 岡山で管理している建物で雨漏りが起きていなくても防水工事は必要ですか？

A. 雨漏りが発生していない状態でも、防水工事はとても重要です。多くの建物では、防水層の劣化が進んでいても室内に症状が出るまで時間がかかります。屋上やベランダの防水層は紫外線や風雨の影響を毎日受けています。表面に細かなひび割れが増え、防水機能が少しずつ低下します。目に見える雨漏りが起きた時点では、下地のコンクリート内部まで水が入り込んでいる場合もあります。その状態から防水工事を行うと、防水だけでなく下地補修も必要になります。結果として工事費用が大きくなります。予防の段階で防水工事を行うことで、建物の寿命を延ばし、修繕費の総額を抑えることにつながります。

Q2. 岡山の建物ではどのくらいの周期で防水工事を考えるべきですか？
A. 防水工事の目安は工法によって異なりますが、一般的には10年から15年が一つの基準です。ウレタン防水は約10年、シート防水は約12年から15年で表面の保護層が劣化し始めます。トップコートの色あせや剥がれは初期サインです。岡山は降雨量が一定量あり、夏場は強い日差しが続きます。気温変化の繰り返しにより防水層の伸縮が起こります。劣化が早まることもあります。築年数だけで判断せず、定期点検の結果をもとに防水工事の時期を決めることが大切です。

Q3. 雨漏りの前兆にはどのような症状がありますか？
A. 雨漏りの前兆は屋上や外壁に現れます。屋上防水層に膨れや浮きが出る現象は内部に水分が入り込んだサインです。排水口まわりにゴミが溜まり水たまりが長時間残る状態も危険です。外壁では幅0.3mm以上のひび割れが注意点です。シーリング材が硬くなり、隙間ができる状態も雨水の侵入口になります。室内では天井や壁紙に薄いシミが出ることがあります。これらの症状が見られた場合、防水工事を含めた調査が必要です。

Q4. 防水工事を後回しにすると建物にどんな影響がありますか？
A. 防水機能が低下した状態を放置すると、雨水がコンクリート内部へ浸透します。鉄筋コンクリート造では鉄筋が水分に触れるとサビが発生します。サビが膨張するとコンクリートが押し出され、表面が割れる爆裂という現象が起きます。爆裂補修は1か所でも数万円かかることがあります。複数箇所で発生すると修繕費が急増します。さらに漏水が設備機器や内装に影響すると、営業停止や入居者トラブルにつながる可能性もあります。防水工事は建物の安全性と資産価値を守るための重要な対策です。

Q5. 日常点検で管理者が確認できるポイントは何ですか？
A. 管理者が確認できる基本ポイントはいくつかあります。屋上に水たまりが残っていないかを確認します。水たまりが24時間以上消えない場合は排水不良の可能性があります。排水口に落ち葉や土砂が詰まっていないかを月1回確認します。防水層に亀裂やめくれがないかを目視で確認します。ベランダの床に膨れがないかも重要です。室内では最上階の天井や壁にシミがないか確認します。これらの点検は特別な道具がなくても実施できます。

Q6. 専門業者による調査ではどのようなことを行いますか？
A. 専門業者は目視点検に加えて機器を使った調査を行います。散水調査は水をかけて雨漏りの再現を行う方法です。原因箇所の特定に役立ちます。赤外線カメラ調査は表面温度の違いを利用し、水分が滞留している部分を見つけます。打診調査では外壁の浮きを確認します。これらの調査結果をもとに、防水工事の範囲や適切な工法を判断します。無駄な工事を減らし、必要な補修に絞ることができます。

Q7. 外壁のひび割れも防水工事と関係がありますか？
A. 外壁のひび割れは雨漏りの入口になるため、防水対策と深く関係します。幅0.3mm以上のひび割れは雨水が入りやすい状態です。外壁の継ぎ目にあるシーリング材が劣化すると隙間が生まれます。その隙間から水が侵入します。屋上防水だけを新しくしても、外壁の隙間が残っていると雨漏りは止まりません。外壁補修と防水工事を同時に行うことで、建物全体の防水性能が向上します。

Q8. 防水工事は大きな修繕工事と同時に行う方が良いですか？
A. 大きな修繕と同時に防水工事を行うことは多くのメリットがあります。外壁工事のために足場を組む場合、屋上防水も同時に施工すると足場費用を共有できます。別々に工事を行うより費用を抑えられます。工事期間もまとめることができるため、入居者や利用者への負担も減ります。計画的に防水工事を組み込むことで、建物全体の修繕サイクルを整えることができます。

Q9. 防水工事を行うと建物の資産価値に影響はありますか？
A. 防水工事は建物の見えない部分を守る重要な工事です。雨漏りがない状態を維持できる建物は評価が高くなります。定期的な防水工事の履歴がある建物は、管理状態が良いと判断されやすくなります。テナントや入居者にとっても安心材料になります。結果として空室リスクの低下や長期入居につながる可能性があります。防水工事は費用ではなく将来への投資という考え方が重要です。

Q10. 防水工事を検討する最初のステップは何ですか？
A. 最初のステップは現状把握です。築年数と前回の防水工事時期を確認します。屋上や外壁の状態を写真で記録します。次に専門業者へ点検を依頼します。無料点検を実施している会社もあります。調査報告書をもとに、必要な防水工事の範囲と概算費用を把握します。複数の提案を比較することで適切な判断ができます。早めの行動が大きなトラブルの予防につながります。