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オーナー様に向けた外壁塗装・屋根工事・防水工事・雨漏り修理をご提供する専門店です。

こんにちは、代表の中村です。

この記事は私が監修いたしました。

大規模修繕工事はメンテナンスのためだけではありません！大規模修繕と外装リニューアルの重要性について、お伝えします！

アパートの空室率を下げる！修繕と外装リニューアルの重要性

岡山でアパートやマンションなどの大規模物件を所有しているオーナー様の中には、空室率の上昇や家賃の下落に不安を感じている方が多く存在します。築15年から25年が経過したアパートやマンションでは、外壁の色あせ、ひび割れ、屋上防水の劣化、鉄部のサビなどが目立ち始めます。

外観の劣化は入居希望者に不安を与えます。管理状態が悪いと判断されると、内覧の段階で候補から外される可能性があります。岡山で安定した賃貸経営を続けるためには、計画的な大規模修繕と外装リニューアルが重要です。

本記事では、アパートやマンションの空室率を下げるために必要な修繕内容、実施時期の目安、費用対効果、長期的な資産価値維持の考え方を詳しく解説します。

マンションやアパート等の大規模物件に関する、外壁塗装・屋根塗装・屋上防水工事を検討中の方はぜひ最後まで読んでみてください！

1. 岡山で大規模修繕が空室率を改善する理由

結論として、岡山でアパートやマンションの大規模修繕を実施することは空室率改善につながります。理由は、外観の印象向上と建物性能の回復が入居希望者の判断基準に直結するためです。

入居希望者は物件情報サイトで複数のアパートやマンションを比較します。築年数が同じ物件でも、外壁塗装が新しく清潔感がある建物と、色あせやひび割れが目立つ建物では選ばれる確率に差が出ます。

大規模修繕は単なる補修工事ではありません。大規模修繕は外観と機能を同時に改善し、物件の競争力を高める経営戦略です。

1-1. 外観リニューアルが入居率に与える影響

外観リニューアルは入居率向上に直結します。第一印象は数秒で決まると言われています。

外壁塗装によって明るい色合いへ変更すると、物件全体の印象が改善します。共用廊下や階段の塗装も同時に行うことで、建物全体の統一感が生まれます。

外観が整っているアパートやマンションは、管理が行き届いている印象を与えます。管理状態の良さは安心感につながります。

1-2. 資産価値を守るための計画的な修繕

計画的な大規模修繕は資産価値の維持に必要です。外壁のひび割れを放置すると雨水が浸入します。

雨水が内部に入り込むと、鉄筋コンクリートの中性化や鉄部の腐食が進行します。構造部の劣化は修繕費用の増加につながります。

10年から15年ごとに外壁塗装や防水工事を実施することで、長期的なコストを抑えることが可能です。

2. 大規模物件で実施すべき主な修繕内容

大規模物件では、建物全体の安全性と耐久性を高める工事が重要です。

2-1. 外壁塗装と屋根塗装の重要性

外壁塗装は防水性を回復させる役割があります。塗膜の耐用年数は約10年から15年です。

屋根塗装は紫外線や雨から建物を守ります。遮熱塗料を使用すると、夏場の屋根表面温度の上昇を抑える効果があります。

2-2. 防水工事と共用部改修のポイント

屋上防水の耐用年数は約12年から15年です。防水層の劣化は雨漏りの原因になります。

共用廊下や階段の床面防水、鉄部塗装も重要です。共用部の清潔感は入居者満足度に直結します。

3. 空室対策としての修繕計画と費用対効果

マンションやアパートの大規模修繕は費用がかかる投資です。しかし大規模修繕は空室対策として効果があります。

3-1. 入居率向上につながる考え方

外装リニューアルは競合物件との差別化になります。築年数が同じ物件でも、外観が新しい物件は選ばれやすくなります。

入居率が5％改善すると、年間収入に大きな差が生まれます。

3-2. 長期修繕計画の立て方

長期修繕計画を立てることで、突発的な出費を防ぐことができます。

計画的な積立と定期点検が重要です。

4.まとめ

アパート・マンションの空室対策と大規模修繕に関するQ＆A

Q1. アパートやマンションの空室率が上がる主な原因は何ですか？

アパートやマンションの空室率が上がる原因は一つではありません。主な要因は「築年数の経過による外観の劣化」「設備の古さ」「周辺物件との競争激化」の3点です。

築15年以上が経過した建物では、外壁の色あせ、ひび割れ、屋上防水の劣化が目立ちます。外観の印象が悪い物件は、物件検索サイトで写真を見た段階で候補から外される可能性があります。

また、共用廊下の汚れや鉄部のサビは、管理状態への不安を与えます。入居希望者は「長く安心して住める物件かどうか」を重視します。建物の劣化が放置されていると、家賃を下げても空室が埋まりにくくなります。

岡山のように賃貸物件が多いエリアでは、外観と管理状態の差が入居率に大きく影響します。

Q2. 大規模修繕はどのタイミングで行うべきですか？

大規模修繕の目安は築10年から15年です。外壁塗装や屋上防水は約10年から15年が耐用年数とされています。

築10年を過ぎると、チョーキング現象や塗膜のはがれが発生します。築15年を超えると、防水層の劣化やシーリングのひび割れが進行します。これらを放置すると雨漏りにつながります。

雨漏りが発生してから修繕を行う場合、内部補修費用が追加で発生します。外壁補修と内装修繕を合わせると、費用は通常の1.5倍から2倍になることもあります。

定期点検を実施し、劣化症状が出始めた段階で修繕を行うことが、長期的なコスト削減につながります。

Q3. 外壁塗装だけでも空室率は改善しますか？

外壁塗装は空室対策として効果があります。ただし、外壁塗装だけで全てが解決するわけではありません。

外壁塗装を行うことで、建物全体の印象が改善します。明るい色に変更することで、築年数を感じさせない外観に変えることも可能です。

しかし、屋上防水や鉄部塗装が劣化したままでは、建物全体の評価は上がりにくくなります。共用部の照明や床面の状態も重要です。

空室率を改善するためには、外壁塗装と同時に防水工事や共用部改修を組み合わせることが効果的です。

Q4. 大規模修繕にはどのくらいの費用がかかりますか？

費用は建物の規模や仕様によって異なります。例えば、10戸から15戸程度のアパートの場合、外壁塗装と屋上防水を含めて400万円から600万円程度が目安です。

20戸以上のマンションでは、足場設置費用や施工面積が増えるため、900万円から1500万円程度になる場合もあります。

ただし、修繕を行わずに空室率が10％上昇した場合、年間家賃収入が数十万円から数百万円減少する可能性があります。

修繕費用は支出ですが、入居率改善による収益向上を考えると投資としての側面があります。

Q5. 修繕工事中に入居者からクレームは出ませんか？

工事中は足場設置や塗装作業により騒音やにおいが発生します。そのため、事前説明が重要です。

工事開始前に工程表を配布し、工事内容や期間を明確に伝えることでトラブルは大きく減少します。

洗濯物の取り込み制限や車両移動の案内も事前に行う必要があります。管理会社や施工会社が丁寧に対応すれば、クレームは最小限に抑えられます。

修繕後に建物がきれいになることで、入居者満足度が向上するケースも多くあります。

Q6. 長期修繕計画は本当に必要ですか？

長期修繕計画は非常に重要です。計画がない場合、劣化が進行した時に多額の費用が一度に発生します。

例えば、外壁塗装、防水工事、鉄部塗装を同時期にまとめて実施すると、資金負担が大きくなります。

10年単位で計画を立て、積立を行うことで、急な資金不足を防ぐことができます。

長期的な視点で建物を管理することが、安定した賃貸経営につながります。

Q7. 修繕を行うことで家賃を上げることは可能ですか？

修繕後に家賃を維持しやすくなる効果はあります。場合によっては小幅な家賃改定も可能です。

外観がきれいで管理状態が良い物件は、競合物件よりも選ばれやすくなります。築20年の建物でも、外装リニューアルによって印象が大きく変わります。

ただし、家賃設定は周辺相場とのバランスが重要です。修繕は家賃を上げるためというよりも、家賃を下げずに維持するための対策と考えることが現実的です。

Q8. 岡山で修繕業者を選ぶポイントは何ですか？

地域の気候を理解している業者を選ぶことが重要です。岡山は比較的降水量が少ない地域ですが、台風や集中豪雨も発生します。

外壁材や屋根材に適した塗料選び、防水仕様の提案ができる業者を選ぶ必要があります。

見積書の内訳が明確であるかどうかも確認ポイントです。施工面積、使用塗料、保証内容が明記されているかを確認します。

複数社から見積もりを取り、価格だけでなく提案内容を比較することが大切です。

まとめ

アパートやマンションの空室率を下げるためには、家賃調整だけでは十分ではありません。建物の外観や性能を維持するための大規模修繕が重要です。

外壁塗装、屋上防水、共用部改修を計画的に行うことで、入居率の改善と資産価値の維持が可能になります。

岡山で安定した賃貸経営を目指すオーナー様は、長期的な視点で修繕計画を検討することをおすすめします。

建物を守ることは、収益を守ることにつながります。

岡山市で外壁塗装、屋根塗装、防水工事を検討している方は、是非この記事を参考にしてくださいね！
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